Управление адвокатуры и лицензирования юридической деятельности
Согласно части первой пункта 6 статьи 10 Закона Республики Беларусь от 10 мая 2007 г. № 225-З «О рекламе» (далее – Закон о рекламе) реклама, содержащая информацию о виде деятельности организации или гражданина, подлежащем лицензированию, допускается только при наличии у этой организации или этого гражданина соответствующего специального разрешения (лицензии) на осуществление данного вида деятельности.
Деятельность по содействию при заключении договоров купли-продажи, мены, аренды, иных сделок с объектами недвижимости является лицензируемым Министерством юстиции видом деятельности – риэлтерской деятельностью.
Таким образом, объекты недвижимости, рекламируемые в целях совершения с ними сделок, могут предлагаться либо самостоятельно собственниками данных объектов, либо имеющими право на осуществление риэлтерской деятельности риэлтерскими организациями и территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – территориальные организации по государственной регистрации).
В случае, когда объект недвижимости предлагается собственником самостоятельно, без привлечения каких-либо посредников, реклама такого объекта содержит контакты собственника, непосредственно с которым и общаются заинтересовавшиеся рекламируемым объектом недвижимости лица.
В свою очередь содержание рекламы объекта недвижимости, риэлтерские услуги в отношении которого оказывает риэлтерская организация либо территориальная организация по государственной регистрации, должно соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 21 Закона о рекламе и пунктом 20 Правил осуществления риэлтерской деятельности в Республике Беларусь, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 9 января 2006 г. № 15.
В частности, в рекламе такого объекта должны быть указаны наименование риэлтерской организации, учетный номер плательщика, номер лицензии и дата принятия решения о ее предоставлении (за исключением территориальных организаций по государственной регистрации), а также номер и дата заключения договора на оказание риэлтерских услуг.
При этом не имеет значения способ размещения рекламы предлагаемого при содействии риэлтерской организации объекта: непосредственно работниками этой организации либо с привлечением оказывающих услуги по размещению (распространению) рекламы рекламораспространителей, в том числе включенных в государственный информационный ресурс «Реестр рекламораспространителей».
Следует также отметить, что наименование риэлтерской организации должно соответствовать определенному уставом названного юридического лица.
Вправе ли риэлтерская организация заключить с физическим лицом договор на предоставление рекламных услуг в отношении объекта недвижимости без заключения с данным лицом договора на оказание риэлтерских услуг по продаже объекта недвижимости и осуществлять его рекламирование?
В соответствии с частью первой подпункта 1.4 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 9 января 2006 г. № 15 виды деятельности, осуществляемые риэлтерскими организациями в качестве дополнительных, в том числе рекламная и издательская деятельность в сфере недвижимости, должны осуществляться ими в установленном порядке.
Порядок рекламирования риэлтерскими организациями объектов недвижимости предусмотрен Законом Республики Беларусь от 10 мая 2007 г. № 225-З «О рекламе», а также Правилами осуществления риэлтерской деятельности в Республике Беларусь, утвержденными Указом Президента Республики Беларусь от 9 января 2006 г. № 15, согласно которым риэлтерская организация вправе рекламировать или иным образом размещать информацию об объекте недвижимости только с согласия потребителя после заключения договора на оказание риэлтерских услуг. В рекламе объекта недвижимости должны быть указаны наименование риэлтерской организации, учетный номер плательщика, номер лицензии и дата принятия решения о ее предоставлении, а также номер и дата заключения договора на оказание риэлтерских услуг.
Соответственно, без заключения договора на оказание риэлтерских услуг риэлтерская организация рекламировать объект недвижимости не вправе.
Имеет ли покупатель объекта недвижимости право на получение страховой выплаты, если страховой случай наступил в результате сделки с объектом недвижимости, проводимой риэлтерской организацией, когда потребителем риэлтерской услуги по договору был продавец, а не покупатель?
Да, имеет. В соответствии с Положением об обязательном страховании, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 18 марта 2025 г. № 108 (далее – Положение), выгодоприобретателем для целей обязательного страхования ответственности коммерческих организаций, осуществляющих риэлтерскую деятельность, за причинение вреда в связи с ее осуществлением (далее - обязательное страхование ответственности) являются стороны сделки с объектом недвижимости, если хотя бы одна из них являлась потребителем риэлтерских услуг при совершении сделки с объектами недвижимости.
Согласно пунктам 274 – 275, 288 Положения объектом обязательного страхования ответственности являются имущественные интересы страхователя (риэлтерской организации), связанные с причинением вреда сторонам сделки с объектом недвижимости, если хотя бы одна из них являлась потребителем риэлтерских услуг (неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору на оказание риэлтерских услуг). Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение страхователем обязательств по договору на оказание риэлтерских услуг, повлекшее причинение вреда выгодоприобретателю. Страховое возмещение по договору обязательного страхования ответственности выплачивается выгодоприобретателю в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением страхователем обязательств по договору на оказание риэлтерских услуг, заключенному в период действия договора обязательного страхования ответственности.
Таким образом, с учетом норм Положения для наступления страхового случая не имеет значения, какая из сторон сделки заключит с риэлтерской организацией договор на оказание риэлтерских услуг (продавец или покупатель, арендодатель или арендатор и т.д.). Если риэлтерская организация ненадлежащим образом исполнит свои обязательства по такому договору, то отвечать придется перед каждой из сторон сделки.
Исходя из какой стоимости объекта недвижимости рассчитывается оплата риэлтерских услуг по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости: из стоимости объекта, указанной продавцом непосредственно при заключении договора на оказание таких услуг (ориентировочная стоимость) или из стоимости объекта, указанной сторонами в договоре купли-продажи?
Какой размер базовой величины применяется для расчета стоимости риэлтерских услуг, в том числе риэлтерских услуг по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости: установленный на день заключения договора на оказание риэлтерских услуг или на день его исполнения?
Оплата риэлтерских услуг по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости осуществляется исходя из стоимости объекта недвижимости, указываемой в договоре купли-продажи.
В то же время в отношении размера базовой величины, применяемого для расчета стоимости риэлтерских услуг, в том числе риэлтерских услуг по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости необходимо отметить, что такой расчет производится исходя из размера базовой величины, установленного на день заключения договора на оказание риэлтерских услуг.
Законодательство не предусматривает такой возможности. Так, в соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 1 ноября 2023 г. № 754 «О тарифах на риэлтерские услуги», частью второй пункта 27 Правил осуществления риэлтерской деятельности в Республике Беларусь, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 9 января 2006 г. № 15 (далее – Правила осуществления риэлтерской деятельности), с продавцом объекта недвижимости заключается договор на оказание риэлтерских услуг по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости. Данный договор должен содержать условие оплаты риэлтерских услуг в процентном отношении от стоимости объекта недвижимости с включением в такую оплату затрат по риэлтерским услугам, указанным в абзацах втором – шестом подпункта 1.3 пункта 1 Указа, утверждающего Правила осуществления риэлтерской деятельности.
Согласно пункту 4 Положения о порядке установления и применения тарифов на риэлтерские услуги, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 1 ноября 2023 г. № 754 (далее – Положение о применении тарифов), оплата риэлтерских услуг по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости осуществляется продавцом объекта недвижимости. Оплата одной и той же риэлтерской услуги, оказываемой в отношении одного и того же объекта недвижимости (объекта долевого строительства), обеими сторонами сделки с этим объектом, являющимися потребителями услуг данной риэлтерской организации, не допускается.
Как поступать в случае, если покупатель заключил с риэлтерской организацией договор на оказание риэлтерской услуги по подбору варианта сделки с объектом недвижимости, а после заключения такого договора риэлтерская организация подобрала для данного потребителя объект недвижимости из своей базы данных? Должен ли покупатель произвести оплату услуг по подбору варианта сделки?
В соответствии с частью второй пункта 4 Положения о применении тарифов оплата одной и той же риэлтерской услуги, оказываемой в отношении одного и того же объекта недвижимости (объекта долевого строительства), обеими сторонами сделки с этим объектом, являющимися потребителями услуг данной риэлтерской организации, не допускается.
Вышеназванное предписание носит императивный, запретительный характер.
Таким образом, в случае заключения с покупателем договора на оказание услуг по подбору вариантов сделки с объектом недвижимости и подбора объекта из числа находящихся в базе данных риэлтерской организации (в соответствии с заключенными с продавцами договорами на оказание риэлтерских услуг по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости), такой подбор объекта оплате покупателем не подлежит.
Так, при заключении договора купли-продажи между сторонами, которым риэлтерская организация оказывает одну и ту же риэлтерскую услугу в отношении одного и того же объекта недвижимости (продавцу объекта недвижимости риэлтерскую услугу по содействию в заключении договора купли-продажи, покупателю – по подбору вариантов сделки с объектом недвижимости), оплата риэлтерских услуг по подбору вариантов сделки с объектом недвижимости включается в размер оплаты, определяемый в процентном соотношении от стоимости объекта недвижимости, и подлежит оплате только потребителем услуг риэлтерской организации – продавцом объекта недвижимости. Взимание оплаты в данном случае с потребителя услуг риэлтерской организации, являющегося покупателем по договору купли-продажи, не допускается.
При этом расторжение договора на оказание риэлтерских услуг с потребителем, являющимся приобретателем объекта недвижимости, в описанной в вопросе ситуации не требуется.
Представляется целесообразным при заключении договора на оказание риэлтерских услуг с приобретателем объекта недвижимости предусматривать в договоре на оказание риэлтерских услуг условие о том, что риэлтерские услуги по подбору вариантов сделки с объектом недвижимости не подлежат оплате в случае заключения между соответствующими потребителями риэлтерских услуг договора купли-продажи.
Согласно пункту 2 статьи 392 Гражданского кодекса если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством.
Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 1 ноября 2023 г. № 754, вступившее в силу 4 ноября 2023 г., изменило подходы к установлению тарифов на риэлтерские услуги.
С учетом изложенного, договоры на оказание риэлтерских услуг, заключенные до вступления в силу постановления Совета Министров Республики Беларусь от 1 ноября 2023 г. № 754 и на 4 ноября 2023 г. не прекратившие свое действие, подлежат приведению в соответствие с нормами данного постановления, в том числе в части порядка и размера оплаты риэлтерских услуг.
Обязанность подтверждать уровень применяемых тарифов экономическими расчетами установлена лишь для тарифов на те услуги, в отношении которых осуществляется ценовое регулирование.
Так, согласно подпункту 2.1¹ пункта 2 Указа Президента Республики Беларусь от 25 февраля 2011 г. № 72 «О некоторых вопросах регулирования цен (тарифов) в Республике Беларусь» юридические лица обязаны составлять экономические расчеты, подтверждающие уровень отпускных цен (тарифов), на товары (работы, услуги), включенные в перечень, определенный в пункте 1 данного Указа. В названный перечень включены риэлтерские услуги, оказываемые физическим лицам (за исключением индивидуальных предпринимателей), в отношении жилых помещений, земельных участков, дач, садовых домиков, гаражей, машино-мест (далее – оказываемые физическим лицам риэлтерские услуги).
С учетом изложенного, законодательно закреплена обязанность риэлтерских организаций составлять экономические расчеты (плановую калькуляцию с расшифровкой статей затрат), подтверждающие уровень тарифов лишь на оказываемые физическим лицам риэлтерские услуги. На иные риэлтерские услуги такие расчеты составлять не обязательно.
Инструкция о порядке установления и применения регулируемых цен (тарифов) утверждена постановлением Министерства антимонопольного регулирования и торговли Республики Беларусь от 6 августа 2021 г. № 55, согласно пункту 4 которой отпускные цены (тарифы) на товары (работы, услуги) формируются производителем на основе плановых затрат (себестоимости) на производство и реализацию товаров (работ, услуг), налогов и иных обязательных платежей, установленных законодательством, прибыли, с учетом конъюнктуры рынка и ограничений, установленных государственными органами, осуществляющими регулирование цен (тарифов).
Плановые затраты (себестоимость) определяются производителем самостоятельно в соответствии с локальным правовым актом по вопросам ценообразования, с учетом отраслевых особенностей планирования и калькулирования себестоимости продукции, установленных республиканскими органами государственного управления, иными государственными организациями, подчиненными Правительству Республики Беларусь, а также нормативных правовых актов по вопросам формирования затрат на основе раздельного учета затрат по каждому виду товаров (работ, услуг).
Поскольку в соответствии с действующим законодательством отраслевых особенностей планирования и калькулирования себестоимости продукции в отношении риэлтерских услуг не установлено, то в качестве примера нормативного правового акта, регулирующего порядок калькулирования затрат, можно обратить внимание на постановление Министерства антимонопольного регулирования и торговли Республики Беларусь, Министерства экономики Республики Беларусь, Министерства финансов Республики Беларусь и Министерства труда и социальной защиты Республики Беларусь от 4 ноября 2022 г. № 71/15/50/68 «Об утверждении Инструкции о порядке планирования и калькулирования себестоимости продукции для целей ценообразования».
Указом Президента Республики Беларусь от 13 июня 2023 г. № 171 «О принятии мер в области ценообразования» отменено государственное регулирование тарифов на риэлтерские услуги в отношении объектов нежилого фонда и на риэлтерские услуги, оказываемые юридическим лицам. С учетом произошедших изменений какой порядок установления тарифов на данные услуги применять риэлтерским организациям?
Согласно абзацу второму статьи 12 Закона Республики Беларусь от 10 мая 1999 г. № 255-З «О ценообразовании» юридическое лицо, индивидуальный предприниматель, физическое лицо имеют право самостоятельно или по согласованию с покупателем установить цену (тариф) на товар (работу, услугу), если в отношении их в соответствии с законодательством Республики Беларусь о ценообразовании не применяется регулирование цен (тарифов).
В Республике Беларусь регулирование тарифов осуществляется по перечню товаров (работ, услуг), цены (тарифы) на которые регулируются Советом Министров Республики Беларусь, государственными органами (организациями), определенному в приложении 1 к Указу Президента Республики Беларусь от 25 февраля 2011 г. № 72 «О некоторых вопросах регулирования цен (тарифов) в Республике Беларусь» (далее – перечень), иными нормативными правовыми актами, а также в отношении услуг, указанных в Государственном реестре хозяйствующих субъектов, занимающих доминирующее положение на товарных рынках Республики Беларусь (республиканский и местный уровни).
С учетом внесенных в законодательство изменений в настоящее время осуществляется регулирование тарифов только на риэлтерские услуги, указанные в перечне, а именно: риэлтерские услуги, оказываемые физическим лицам (за исключением индивидуальных предпринимателей), в отношении жилых помещений, земельных участков, дач, садовых домиков, гаражей, машино-мест.
Таким образом, установление тарифов на иные риэлтерские услуги, в том числе на риэлтерские услуги в отношении объектов нежилого фонда и на риэлтерские услуги, оказываемые юридическим лицам, законодательством Республики Беларусь не регулируется и, следовательно, риэлтерская организация имеет право установить на них тарифы самостоятельно или по согласованию с потребителями.
С 1 января 2023 г. вступил в силу Закон Республики Беларусь от 14 октября 2022 г. № 213-З «О лицензировании» (далее – Закон о лицензировании), в соответствии с которым оказание юридических услуг является лицензируемым видом деятельности.
Лицензируемая деятельность по оказанию юридических услуг включает в себя возмездное оказание услуг, предусмотренных статьей 221 Закона о лицензировании.
Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 24 апреля 2013 г. № 314 «О некоторых вопросах назначения председателя ликвидационной комиссии (ликвидатора)» определены требования, предъявляемые к лицам для назначения их председателем ликвидационной комиссии (ликвидатору). К числу таких требований не отнесено наличие лицензии на оказание юридических услуг.
Согласно абзацу 5 статьи 221 Закона Республики Беларусь от 14 октября 2022 г. № 213-З «О лицензировании» (далее – Закон о лицензировании) юридические услуги - возмездное оказание услуг юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям по юридическим вопросам, связанным с созданием, деятельностью и ликвидацией (прекращением деятельности) юридического лица, осуществлением и прекращением деятельности индивидуального предпринимателя; физическим лицам по юридическим вопросам, связанным с созданием юридического лица, государственной регистрацией в качестве индивидуального предпринимателя.
Для возмездного оказания вышеуказанных услуг требуется наличие лицензии на оказание юридических услуг.
Кадровое обслуживание организаций (делопроизводство) предполагает применение на практике норм трудового законодательства и подготовку юридических документов (приказов, документов для аттестации работников, для назначения пенсий работникам, справок о трудовой деятельности, положений об оплате труда, должностных инструкций и др.), ведение документации, связанной с трудовыми правоотношениями (личные дела работников, трудовые книжки).
Таким образом, для возмездного оказания услуг по ведению кадрового делопроизводства требуется наличие лицензии на оказание юридических услуг.
При этом необходимо отметить, что в соответствии со статьей 222 Закона о лицензировании лицензируемый вид деятельности осуществляется юридическими лицами, являющимися коммерческими организациями, и индивидуальными предпринимателями.
В соответствии с Законом Республики Беларусь «О медиации» медиатором может быть физическое лицо, имеющее высшее юридическое или иное высшее образование, прошедшее подготовку в сфере медиации либо имеющее опыт работы в качестве примирителя в соответствии с процессуальным законодательством, получившее свидетельство медиатора, выдаваемое Министерством юстиции на основании решения Квалификационной комиссии по вопросам медиации. Таким образом, для получения свидетельства медиатора претендент должен иметь диплом об окончании учреждения высшего образования без предъявления требований по какой-либо конкретной специальности. По состоянию на 1 августа 2023 г. Министерством юстиции выдано свыше 1100 свидетельств медиатора, обладателями которых являются юристы, психологи, педагоги и иные специалисты.