Типичные нарушения

Типичные нарушения при осуществлении адвокатской деятельности:

1. Ненадлежащее оформление адвокатами договоров об оказании юридической помощи, что является основанием для признания договоров недействительными.
2. Нарушение порядка регистрации адвокатами договоров в книге регистрации договоров.
3. Неправильное и неполное заполнение адвокатами ордеров на участие в следствии, суде, что является основанием для признания ордеров недействительными.
4. Передача поручений на оказание юридической помощи одним адвокатом другому без предварительного письменного согласия клиента и без заключения договора с клиентом адвокатом, которому передается поручение.
5. Посещение адвокатами подозреваемых, обвиняемых в СИЗО без заключения договора.

Типичные нарушения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, оказывающих юридические услуги:

1. Несвоевременное представление информации в Министерство юстиции о приеме и увольнении работников, имеющих свидетельство об аттестации юриста, о руководителе организации и его заместителях со дня их назначения.
2. Несвоевременное представление информации в Министерство юстиции об изменении места оказания юридических услуг.
3. Отсутствие документа, подтверждающего факт оказания юридических услуг.
4. Размещение недостоверной рекламы.

Типичные нарушения риэлтерских организаций:

1. Нарушения при рекламировании объектов недвижимости (в рекламе не указываются сведения об организации, рекламирующей объект, отсутствуют реквизиты договора на оказание риэлтерских услуг, являющегося основанием к рекламированию объекта).

   Риэлтерская организация вправе рекламировать или иным образом размещать информацию об объекте недвижимости только с согласия потребителя после заключения договора на оказание риэлтерских услуг. В рекламе объекта недвижимости должны быть указаны наименование риэлтерской организации, учетный номер плательщика, номер лицензии и дата принятия решения о ее предоставлении (за исключением территориальных организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним), а также номер и дата заключения договора на оказание риэлтерских услуг.

2. Оказание риэлтерских услуг лицами, не являющимися риэлтерами либо агентами по операциям с недвижимостью (с потребителем работают заместитель директора, диспетчер, специалист по работе с клиентами, менеджер и т.д., либо же вовсе не состоящие в штате риэлтерской организации лица – подрядчики). Превышение агентом по операциям с недвижимостью своих полномочий.

   Риэлтерские услуги от имени риэлтерской организации вправе оказывать только состоящие в штате данной организации специалисты по риэлтерской деятельности, к числу которых отнесены риэлтеры и агенты по операциям с недвижимостью (далее – агент). При этом полномочия по оказанию риэлтерских услуг у риэлтера и агента различны. Так, риэлтер вправе оказывать потребителю весь перечень риэлтерских услуг. Агент может оказать только следующие услуги: представление потребителю информации о спросе и предложении на объекты недвижимости; подбор вариантов сделки с объектом недвижимости, участия в строительстве объекта недвижимости. Также агент вправе оказывать риэлтеру помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта, регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Документом, удостоверяющим полномочия того либо иного лица на оказание риэлтерских услуг, является идентификационная пластиковая карточка специалиста по риэлтерской деятельности, которая выдается только риэлтеру или агенту. Данная карточка должна предъявляться по требованию потребителей и содержит фотографию специалиста, его фамилию, имя, отчество, должность, наименование риэлтерской организации, в штате которой работает специалист, реквизиты предоставленной данной организации лицензии.

3. Нарушение порядка оформления и регистрации договоров на оказание риэлтерских услуг.
   

   Предоставление потребителям риэлтерских услуг осуществляется риэлтерской организацией на основании договора на оказание риэлтерских услуг, заключаемого в письменной форме и составляемого не менее чем в двух экземплярах. Один из них выдается потребителю, а второй остается у риэлтерской организации. Договор на оказание риэлтерских услуг подписывается потребителем и руководителем либо уполномоченным заместителем руководителя риэлтерской организации и регистрируется в день его подписания в книге регистрации договоров. К оформлению договора на оказание риэлтерских услуг применяются требования, определенные гражданским законодательством для договора возмездного оказания услуг с учетом предписаний Правил осуществления риэлтерской деятельности в Республике Беларусь, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 9 января 2006 г. № 15 (далее – Правила осуществления риэлтерской деятельности). До подписания договора на оказание риэлтерских услуг риэлтерская организация обязана ознакомить потребителя с документом, содержащим размеры и порядок оплаты риэлтерских услуг, проектом договора на оказание риэлтерских услуг, договором обязательного страхования, а также оказать необходимые консультационные услуги и представить информацию о спросе и предложении на объекты недвижимости.

4. понуждение покупателей объектов недвижимости к заключению договора на оказание риэлтерских услуг, уже оказываемых продавцам данных объектов, и оплате стоимости этих услуг.
   

   Оплата риэлтерских услуг по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости осуществляется продавцом объекта недвижимости. Оплата одной и той же риэлтерской услуги, оказываемой в отношении одного и того же объекта недвижимости (объекта долевого строительства), обеими сторонами сделки с этим объектом, являющимися потребителями услуг данной риэлтерской организации, не допускается.

   В случае, если риэлтерская организация предлагает к продаже объект недвижимости, это означает, что у данной организации заключен договор на оказание риэлтерских услуг по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости продавцу. И именно с продавца риэлтерская организация будет брать вознаграждение за свои услуги. Взимать оплату с покупателя, заинтересованного в приобретении предлагаемого риэлтерской организацией объекта, данная организация не вправе.

   Аналогично риэлтерская организация, которая оказывает услуги продавцу по продаже его объекта, не вправе понуждать покупателя этого объекта заключить договор на оказание ему услуг с иной риэлтерской организацией. Безусловно, покупатель объекта, отчуждаемого при содействии одной риэлтерской организации, вправе заключить договор на оказание необходимых ему риэлтерских услуг с другой риэлтерской организацией, не состоящей в договорных отношениях с продавцом. Однако волеизъявление покупателя на заключение договора в такой ситуации должно носить добровольный характер, именно покупатель должен решать, нуждается ли он в оказании ему каких-либо риэлтерских услуг и каких именно. Кроме того, заключение покупателем с иной риэлтерской организацией договора на оказание риэлтерских услуг, равно как и назначение ответственных за исполнение данного договора лиц, не должно носить формальный характер.

5. Неправомерные разъяснения работников риэлтерских организаций о том, что в рамках договора на оказание риэлтерских услуг, заключенного с продавцом объекта недвижимости, юридическая чистота сделки не проверяется и что информация о возможных ограничениях в отношении данного объекта будет проверена только в случае, если покупатель также заключит договор на оказание ему риэлтерских услуг.

   Пунктом 45 Правил осуществления риэлтерской деятельности предусмотрено, что риэлтерская организация обязана препятствовать удостоверению и государственной регистрации сделки, которая может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным законодательством. В этих целях риэлтерским организациям предоставлено право получать информацию от государственных органов и иных организаций об объектах недвижимости, о правах на них, юридических и физических лицах – сторонах сделки, в отношении которой осуществляется риэлтерская деятельность.

   Таким образом, в рамках заключенного с продавцом договора на оказание ему риэлтерских услуг по содействию в продаже объекта недвижимости риэлтерская организация обязана принять все меры к выявлению в пределах компетенции любых ограничений (обременений) в отношении продаваемого при ее содействии объекта, имеющих значение для совершения сделки. Причем возможность риэлтерской организацией проверить объект недвижимости зависит не от покупателя данного объекта, а именно от продавца: только он как собственник недвижимости может выдать риэлтерской организации доверенность на получение необходимых в отношении этой недвижимости документов. Для этого продавец, а не покупатель, должен состоять в договорных отношениях с риэлтерской организацией.

6. Ненадлежащая организация работы по представлению соответствующей информации в лицензирующий орган: копий приказов о приеме-увольнении, анкет для включения сведений в Реестр риэлтеров Республики Беларусь.
   

   Копии приказов о приеме (увольнении) руководителя (его заместителя), специалиста по риэлтерской деятельности должны представляться в Министерство юстиции в течение 10 дней со дня внесения изменений и (или) дополнений в штатное расписание. Анкеты для включения сведений в Реестр риэлтеров Республики Беларусь должны представляться риэлтерами в 10-дневный срок после получения риэлтером впервые идентификационной пластиковой карточки и в случае изменения сведений, содержащихся в идентификационной пластиковой карточке.