Рыэлтарскім арганізацыям: аб неабходнасці прывядзення дагавораў на аказанне рыэлтарскіх паслуг у адпаведнасць з заканадаўствам
У сувязі з паступаючымі зваротамі спажыўцоў адносна дзеянняў рыэлтарскіх арганізацый Міністэрства юстыцыі звяртае ўвагу на наступнае.
Згодна з пунктам 2 артыкула 392 Грамадзянскага кодэкса калі пасля заключэння і да спынення дзеяння дагавора прыняты акт заканадаўства, які ўстанаўлівае абавязковыя для бакоў правілы, іншыя, чым тыя, якія дзейнічалі пры заключэнні дагавора, умовы заключанага дагавора павінны быць прыведзены ў адпаведнасць з заканадаўствам, калі іншае не прадугледжана заканадаўствам.
4 лістапада б.г. у сілу ўступіла пастанова Савета Міністраў Рэспублікі Беларусь ад 1 лістапада 2023 г. № 754 "Аб тарыфах на рыэлтарскія паслугі" (далей - пастанова № 754), якая змяніла падыходы да ўстанаўлення тарыфаў на рыэлтарскія паслугі, якія аказваюцца фізічным асобам (за выключэннем індывідуальных прадпрымальнікаў) у дачыненні да жылых памяшканняў, зямельных участкаў, дач, садовых домікаў, гаражоў, машына-месцаў (далей - аказваюцца фізічным асобам рыэлтарскія паслугі).
З улікам выкладзенага, дагаворы на рыэлтарскія паслугі, якія аказваюцца фізічным асобам, заключаныя да прыняцця пастановы № 754, павінны быць прыведзены ў адпаведнасць з яго нормамі, у тым ліку ў частцы парадку аплаты.
Так, пунктам 2 Палажэння аб парадку ўстанаўлення і прымянення тарыфаў на рыэлтарскія паслугі, зацверджанага пастановай нумар 754, прадугледжана, што аплата рыэлтарскіх паслуг, што аказваюцца фізічным асобам, ажыццяўляецца зыходзячы з тарыфаў, устаноўленых рыэлтарскай арганізацыяй у адпаведнасці з пунктамі 3 і 7 гэтага Палажэння.
Такім чынам, у дагаворах трэба ўказаць парадак аплаты паслуг зыходзячы з тарыфаў, устаноўленых непасрэдна рыэлтарскай арганізацыяй, а не спасылацца на гранічныя максімальныя тарыфы, вызначаныя пастановай нумар 754.
Акрамя таго, недапушчальна патрабаваць аплату паслуг ад пакупніка аб'екта нерухомасці, які адчужаецца пры садзейнічанні рыэлтарскай арганізацыі ў рамках дагавора з прадаўцом, на падставе таго, што пакупнік заключыў дагавор з гэтай жа арганізацыяй да ўступлення ў сілу пастановы № 754.
Як адзначалася вышэй, умовы заключаных да 4 лістапада 2023 г. дагавораў падлягаюць прывядзенню ў адпаведнасць з названай пастановай, якая прадугледжвае, што аплата адной і той жа рыэлтарскай паслугі, якая аказваецца ў дачыненні да аднаго і таго ж аб'екта нерухомасці (аб'екта долевага будаўніцтва), абодвума бакамі здзелкі з гэтым аб'ектам, якія з'яўляюцца спажыўцамі паслуг дадзенай рыэлтарскай арганізацыі, не дапускаецца.
Дадзенае прадпісанне носіць імператыўны, забаронны характар.
Пры гэтым рыэлтарскія арганізацыі не маюць права прымушаць пакупнікоў, якія заключылі дагаворы да 4 лістапада 2023 г., "здзейсніць замену выканаўцы шляхам заключэння дагавора з іншай арганізацыяй", што мае месца ў мэтах абыходу нормы аб недапушчальнасці падвойнай аплаты паслуг.
У дачыненні да тлумачэнняў асобных рыэлтарскіх арганізацый аб тым, што ў рамках дагавора на аказанне рыэлтарскіх паслуг, заключанага з прадаўцом аб'екта нерухомасці, юрыдычная чысціня здзелкі не правяраецца, Міністэрства юстыцыі звяртае ўвагу на неправамернасць такіх.
Правілы ажыццяўлення рыэлтарскай дзейнасці прадугледжваюць, што рыэлтарская арганізацыя абавязана перашкаджаць пасведчанню і дзяржаўнай рэгістрацыі здзелкі, якая можа быць прызнана несапраўднай па падставах, прадугледжаных заканадаўствам.
Вышэйназваныя патрабаванні рыэлтарская арганізацыя павінна выконваць безумоўна, у тым ліку ў рамках дамовы з прадаўцом: прыняўшы на сябе абавязак аказаць паслугі па продажы аб'екта нерухомасці, рыэлтарскай арганізацыі варта зрабіць гэта так, каб дасканалая пры яе садзейнічанні здзелка не была затым прызнана несапраўднай. Пры гэтым нельга пагадзіцца з меркаваннем некаторых рыэлтараў аб тым, што прадавец не зацікаўлены ў праверцы адчужае ім аб'екта, паколькі ў выпадку прызнання здзелкі куплі-продажу несапраўднай пацерпіць і прадавец.
Варта адзначыць і той факт, што магчымасць праверкі аб'екта нерухомасці залежыць не ад пакупніка дадзенага аб'екта, а ад прадаўца: толькі ён як уласнік нерухомасці можа выдаць рыэлтарскай арганізацыі даверанасць на атрыманне неабходных у стаўленні гэтай нерухомасці дакументаў. Для гэтага прадавец павінен складацца з арганізацыяй у дамоўных адносінах. Пры самастойным продажы прадаўцом аб'екта нерухомасці рыэлтарская арганізацыя, аказваючы паслугі пакупніку, у тым ліку будзе вывучаць дакументы, прадстаўленыя прадаўцом.
Рыэлтарскім арганізацыям трэба дакладна растлумачваць спажыўцам межы сваіх паўнамоцтваў пры аказанні паслуг.
Пры гэтым незалежна ад таго, кім заключаны дагавор на аказанне рыэлтарскіх паслуг: прадаўцом або пакупніком, рыэлтарскія паслугі павінны заўсёды аказвацца якасна, з захаваннем правілаў ажыццяўлення рыэлтарскай дзейнасці.
У гэтым павінна быць зацікаўлена перш за ўсё сама рыэлтарская арганізацыя.
Толькі такім чынам можна павысіць давер да прафесіі рыэлтара і сфарміраваць станоўчы імідж рыэлтарскіх арганізацый.
Згодна з пунктам 2 артыкула 392 Грамадзянскага кодэкса калі пасля заключэння і да спынення дзеяння дагавора прыняты акт заканадаўства, які ўстанаўлівае абавязковыя для бакоў правілы, іншыя, чым тыя, якія дзейнічалі пры заключэнні дагавора, умовы заключанага дагавора павінны быць прыведзены ў адпаведнасць з заканадаўствам, калі іншае не прадугледжана заканадаўствам.
4 лістапада б.г. у сілу ўступіла пастанова Савета Міністраў Рэспублікі Беларусь ад 1 лістапада 2023 г. № 754 "Аб тарыфах на рыэлтарскія паслугі" (далей - пастанова № 754), якая змяніла падыходы да ўстанаўлення тарыфаў на рыэлтарскія паслугі, якія аказваюцца фізічным асобам (за выключэннем індывідуальных прадпрымальнікаў) у дачыненні да жылых памяшканняў, зямельных участкаў, дач, садовых домікаў, гаражоў, машына-месцаў (далей - аказваюцца фізічным асобам рыэлтарскія паслугі).
З улікам выкладзенага, дагаворы на рыэлтарскія паслугі, якія аказваюцца фізічным асобам, заключаныя да прыняцця пастановы № 754, павінны быць прыведзены ў адпаведнасць з яго нормамі, у тым ліку ў частцы парадку аплаты.
Так, пунктам 2 Палажэння аб парадку ўстанаўлення і прымянення тарыфаў на рыэлтарскія паслугі, зацверджанага пастановай нумар 754, прадугледжана, што аплата рыэлтарскіх паслуг, што аказваюцца фізічным асобам, ажыццяўляецца зыходзячы з тарыфаў, устаноўленых рыэлтарскай арганізацыяй у адпаведнасці з пунктамі 3 і 7 гэтага Палажэння.
Такім чынам, у дагаворах трэба ўказаць парадак аплаты паслуг зыходзячы з тарыфаў, устаноўленых непасрэдна рыэлтарскай арганізацыяй, а не спасылацца на гранічныя максімальныя тарыфы, вызначаныя пастановай нумар 754.
Акрамя таго, недапушчальна патрабаваць аплату паслуг ад пакупніка аб'екта нерухомасці, які адчужаецца пры садзейнічанні рыэлтарскай арганізацыі ў рамках дагавора з прадаўцом, на падставе таго, што пакупнік заключыў дагавор з гэтай жа арганізацыяй да ўступлення ў сілу пастановы № 754.
Як адзначалася вышэй, умовы заключаных да 4 лістапада 2023 г. дагавораў падлягаюць прывядзенню ў адпаведнасць з названай пастановай, якая прадугледжвае, што аплата адной і той жа рыэлтарскай паслугі, якая аказваецца ў дачыненні да аднаго і таго ж аб'екта нерухомасці (аб'екта долевага будаўніцтва), абодвума бакамі здзелкі з гэтым аб'ектам, якія з'яўляюцца спажыўцамі паслуг дадзенай рыэлтарскай арганізацыі, не дапускаецца.
Дадзенае прадпісанне носіць імператыўны, забаронны характар.
Пры гэтым рыэлтарскія арганізацыі не маюць права прымушаць пакупнікоў, якія заключылі дагаворы да 4 лістапада 2023 г., "здзейсніць замену выканаўцы шляхам заключэння дагавора з іншай арганізацыяй", што мае месца ў мэтах абыходу нормы аб недапушчальнасці падвойнай аплаты паслуг.
У дачыненні да тлумачэнняў асобных рыэлтарскіх арганізацый аб тым, што ў рамках дагавора на аказанне рыэлтарскіх паслуг, заключанага з прадаўцом аб'екта нерухомасці, юрыдычная чысціня здзелкі не правяраецца, Міністэрства юстыцыі звяртае ўвагу на неправамернасць такіх.
Правілы ажыццяўлення рыэлтарскай дзейнасці прадугледжваюць, што рыэлтарская арганізацыя абавязана перашкаджаць пасведчанню і дзяржаўнай рэгістрацыі здзелкі, якая можа быць прызнана несапраўднай па падставах, прадугледжаных заканадаўствам.
Вышэйназваныя патрабаванні рыэлтарская арганізацыя павінна выконваць безумоўна, у тым ліку ў рамках дамовы з прадаўцом: прыняўшы на сябе абавязак аказаць паслугі па продажы аб'екта нерухомасці, рыэлтарскай арганізацыі варта зрабіць гэта так, каб дасканалая пры яе садзейнічанні здзелка не была затым прызнана несапраўднай. Пры гэтым нельга пагадзіцца з меркаваннем некаторых рыэлтараў аб тым, што прадавец не зацікаўлены ў праверцы адчужае ім аб'екта, паколькі ў выпадку прызнання здзелкі куплі-продажу несапраўднай пацерпіць і прадавец.
Варта адзначыць і той факт, што магчымасць праверкі аб'екта нерухомасці залежыць не ад пакупніка дадзенага аб'екта, а ад прадаўца: толькі ён як уласнік нерухомасці можа выдаць рыэлтарскай арганізацыі даверанасць на атрыманне неабходных у стаўленні гэтай нерухомасці дакументаў. Для гэтага прадавец павінен складацца з арганізацыяй у дамоўных адносінах. Пры самастойным продажы прадаўцом аб'екта нерухомасці рыэлтарская арганізацыя, аказваючы паслугі пакупніку, у тым ліку будзе вывучаць дакументы, прадстаўленыя прадаўцом.
Рыэлтарскім арганізацыям трэба дакладна растлумачваць спажыўцам межы сваіх паўнамоцтваў пры аказанні паслуг.
Пры гэтым незалежна ад таго, кім заключаны дагавор на аказанне рыэлтарскіх паслуг: прадаўцом або пакупніком, рыэлтарскія паслугі павінны заўсёды аказвацца якасна, з захаваннем правілаў ажыццяўлення рыэлтарскай дзейнасці.
У гэтым павінна быць зацікаўлена перш за ўсё сама рыэлтарская арганізацыя.
Толькі такім чынам можна павысіць давер да прафесіі рыэлтара і сфарміраваць станоўчы імідж рыэлтарскіх арганізацый.