Типичные нарушения

Типичные нарушения при осуществлении адвокатской деятельности:
  1. Ненадлежащее оформление адвокатами договоров об оказании юридической помощи, что является основанием для признания договоров недействительными.
  2. Нарушение порядка регистрации адвокатами договоров в книге регистрации договоров.
  3. Неправильное и неполное заполнение адвокатами ордеров на участие в следствии, суде, что является основанием для признания ордеров недействительными.
  4. Передача поручений на оказание юридической помощи одним адвокатом другому без предварительного письменного согласия клиента и без заключения договора с клиентом адвокатом, которому передается поручение.
  5. Посещение адвокатами подозреваемых, обвиняемых в СИЗО без заключения договора.
Типичные нарушения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, оказывающих юридические услуги:
  1. Несвоевременное представление информации в Министерство юстиции о приеме и увольнении работников, имеющих свидетельство об аттестации юриста, о руководителе организации и его заместителях со дня их назначения.
  2. Несвоевременное представление информации в Министерство юстиции об изменении места оказания юридических услуг.
  3. Отсутствие документа, подтверждающего факт оказания юридических услуг.
  4. Размещение недостоверной рекламы.
Типичные нарушения риэлтерских организаций:
  1. Оформление договоров на оказание риэлтерских услуг с нарушением требований главы 4 Правил осуществления риэлтерской деятельности в Республике Беларусь, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 09.01.2006 г. № 15.
  2. Несоблюдение требований, установленных к размещению рекламы объектов недвижимости. В первую очередь — размещение рекламы до заключения либо без заключения договора на оказание риэлтерских услуг.
  3. Несвоевременная регистрация договоров на оказание риэлтерских услуг в книге регистрации. Отсутствие полноты информации, фиксируемой в книге регистрации договоров.
  4. Нарушение порядка заключения либо продления договоров обязательного страхования ответственности риэлтерских организаций.
  5. Несвоевременное предоставление в Министерство юстиции анкет для включения сведений в Реестр риэлтеров Республики Беларусь.
Нарушения в деятельности риэлтерских организаций, выявленные на основании анализа обращений граждан и юридических лиц.

По состоянию на 31 декабря 2018 г. риэлтерские услуги оказывали 143 организации, из них специальные разрешения (лицензии) на право осуществления деятельности по оказанию юридических услуг с указанием составляющей лицензируемый вид деятельности услуги – риэлтерские услуги, выданные Министерством юстиции, имело 137 коммерческих организаций.

На протяжении последних лет Министерством юстиции активно проводится работа, направленная на профилактику нарушений в деятельности риэлтерских организаций. В целях единообразного применения на практике норм законодательства, а также информирования потребителей, наиболее актуальные вопросы, возникающие при оказании риэлтерских услуг, сведения о выявленных нарушениях освещаются в средствах массовой информации, размещаются на официальном Интернет-портале министерства.

Вышеназванные меры имеют положительный результат, наблюдается тенденция к снижению количества обращений в отношении деятельности риэлтерских организаций: в 2016 г. поступило 154 обращения указанной тематики, в 2017 г. – 130, в 2018 г. – 102 обращения (71 жалоба, 31 заявление).

По результатам изучения поступивших в истекшем году обращений на предмет содержащихся в них вопросов выделены основные нарушения, допускаемые риэлтерскими организациями.

1. Большинство обращений (23% от поступивших) касалось понуждения потенциальных покупателей к заключению договора на оказание риэлтерских услуг и оплате их стоимости.

Суть нарушений: риэлтерская организация заключает с продавцом договор на оказание ему услуг по содействию в продаже объекта недвижимости, обязуясь найти покупателя данного объекта, в том числе путем его рекламирования, организовать осмотры объекта, переговоры между продавцом и покупателем об условиях предстоящей сделки, оказать помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки, регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Оплата данных услуг в соответствии с частью второй пункта 27 Правил осуществления риэлтерской деятельности в Республике Беларусь, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 9 января 2006 г. № 15 (далее – Правила), осуществляется продавцом. Однако когда находится покупатель, то ему сообщают, что приобрести объект недвижимости возможно только при определенных условиях, а именно: заключив договор с риэлтерской организацией и оплатив стоимость ее услуг. В противном случае возможная сделка умышленно срывается. Указанные действия являются неправомерными и направлены на взимание двойной оплаты за оказание риэлтерских услуг: и с продавца объекта недвижимости, и с покупателя этого же объекта.

Отдельные риэлтерские организации, оказывающие услуги продавцу по содействию в продаже его объекта, в целях понуждения покупателей также
к оплате услуг сообщают, что в рамках заключенного с продавцом договора «чистота сделки» не должна проверяться, а информация о возможных ограничениях в отношении объекта изучается только в случае заключения договора и оплаты услуг этой организации покупателем. В то же время пунктом 45 Правил предусмотрено, что риэлтерская организация обязана препятствовать удостоверению и государственной регистрации сделки, которая может быть признана недействительной. В этих целях и для защиты имущественных интересов граждан подпунктом 1.5 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 9 января 2006 г. № 15 риэлтерским организациям предоставлено право получать информацию от государственных органов и иных организаций об объектах недвижимости, о правах на них, юридических и физических лицах – сторонах сделки, в отношении которой осуществляется риэлтерская деятельность. Таким образом, в рамках заключенного с продавцом договора на оказание ему риэлтерских услуг риэлтерская организация обязана принять все меры к выявлению в пределах компетенции любых ограничений в отношении продаваемого при содействии этой организации объекта. При этом данная обязанность не зависит от того, какому конкретно покупателю реализуется объект: заключившему с риэлтерской организацией договор или нет. Названные действия должны производиться в рамках договора с продавцом в соответствии с требованиями законодательства.

2. Второе место занимают обращения по вопросам размещения недостоверной рекламы объектов недвижимости (19,6%), а также ненадлежащего качества оказанных риэлтерских услуг (19,6%).

Зачастую рекламируемые в сети Интернет объекты недвижимости, предлагаемые к найму, являются вымышленными, а информация о них размещается для привлечения потребителей якобы большим количеством таких объектов. Обратившемуся по данной рекламе сообщают, что заинтересовавший его объект уже сдан, но есть иные объекты, получить информацию о которых возможно после заключения договора с риэлтерской организацией и оплаты стоимости этих информационных услуг. Смысл приведенной рекламы – лишь заинтересовать потребителя. В этих же целях риэлтерскими организациями копируется реклама о сдаче в наем объектов, размещенная их собственниками, без ведома и согласия последних. Не единичны факты, когда копируются объекты недвижимости с зарубежных сайтов, а затем рекламируются под видом находящихся в Республике Беларусь. Часто в рекламе указано, что объект предлагается его собственником, а в итоге потребитель общается с работником риэлтерской организации.

Потребители должны иметь ввиду, что в рекламе объекта недвижимости, который предлагается к найму (продаже) риэлтерской организацией, должны содержаться наименование этой организации и учетный номер плательщика. Риэлтерская организация вправе рекламировать только тот объект, в отношении которого заключен договор на оказание соответствующих риэлтерских услуг его владельцу. Не допускается размещение рекламы, содержащей ложные и иные недостоверные сведения. Если объект действительно уже сдан (продан), то рекламироваться он не должен.

Обращения потребителей по вопросам ненадлежащего качества оказанных им риэлтерских услуг на основании заключенного с риэлтерской организацией договора содержали следующие вопросы: приобретенные при содействии таких организаций объекты недвижимости имели недостатки, в том числе в виде неоплаченной электроэнергии, неузаконенной перепланировки
и т.д. При этом зачастую после обращения к риэлтеру, сопровождавшему совершение сделки, потребитель лишь получал рекомендации обратиться с претензиями к продавцу. В связи с этим необходимо отметить, что в соответствии с пунктом 16 Правил риэлтерская организация обязана способствовать реализации прав и законных интересов потребителя в рамках заключенного договора на оказание риэлтерских услуг, представлять полученную на законных основаниях достоверную и полную информацию об объекте недвижимости, обеспечивать правовую защиту интересов потребителя путем разъяснения содержания и правовых последствий совершаемой сделки. За неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение Правил риэлтерская организация и ее должностные лица несут ответственность, предусмотренную законодательными актами.

3. Немало обращений (14,7%) поступило по вопросам порядка оказания
и оплаты риэлтерских услуг, в том числе правомочности того или иного работника риэлтерской организации оказывать риэлтерские услуги, правомерности взимания той или иной стоимости риэлтерских услуг.
По результатам рассмотрения отдельных обращений данной категории были установлены факты оказания потребителям риэлтерских услуг лицами, такого права не имеющими.

4. Обращения о неправомерных действиях риэлтерских организаций при оказании услуг по представлению информации о спросе и предложении на объекты недвижимости (наем, поднаем объектов жилищного фонда) составили 11,7% от общего количества поступивших. В частности, после заключения договора на оказание вышеназванных риэлтерских услуг и оплаты их стоимости потребителю представлялись адреса якобы сдающихся в наем квартир. Однако впоследствии оказывалось, что эта информация являлась недостоверной.

Пример: в своем обращении М. указала, что ею с риэлтерской организацией ЧРУП «В» заключен договор на оказание риэлтерских услуг, в рамках которого данная организация обязалась представить информацию о предлагаемых к найму квартирах с определенными характеристиками. Однако информация являлась недостоверной, что подтверждено в ходе проведенной проверки. Так, к договору на оказание риэлтерских услуг, заключенному ЧРУП «В» с М., приложена информация об объектах, полученная потребителем после заключения договора и оплаты стоимости услуг риэлтерской организации. Из данной информации следует, что М. в качестве адреса однокомнатной квартиры, предлагаемой к найму, дан адрес, по которому расположен ясли-сад. Номер телефона якобы собственника квартиры также не соответствует действительности.

При выявлении подобных нарушений Министерством юстиции в пределах компетенции были приняты меры к восстановлению прав и законных интересов потребителей. Так, 6 потребителям в ходе проводимых министерством по обращениям проверок риэлтерскими организациями возвращены денежные суммы, оплаченные данными потребителями при заключении договоров. Причиной возврата явилось подтверждение доводов о представлении недостоверной информации о предлагаемых к найму объектах. В отдельных случаях потребителям был разъяснен порядок разрешения споров.

5. Остальные обращения (11,4%) касались иных вопросов, в том числе содержали просьбы о даче разъяснений законодательства при оказании потребителям риэлтерских услуг.

Следует отметить, что несмотря на снижение количества поступающих из года в год обращений по вопросам деятельности риэлтерских организаций, количество обоснованных жалоб не уменьшается. Так, если из рассмотренных работниками министерства в 2017 г. жалоб обоснованными являлись 26 %,
то в истекшем году – 31%.

Поступившие в 2018 г. обращения касались 42 риэлтерских организаций (из имевшихся 143 на конец отчетного периода). В частности, 8 обращений поступило в отношении деятельности ООО «Твоя столица», 7 – по вопросам работы ООО «Планета недвижимости». По 4 обращения поступило в отношении РЧУП «МОЛЬНАР» и ООО «Центр недвижимости «ПАКОДАН», по 3 обращения – в отношении ООО «Статус риэлт» и ЧРУП «Агентство недвижимости «Виктория». В отношении остальных риэлтерских организаций (36) поступило по 1 либо по 2 обращения.

В связи с установленными в ходе рассмотрения обращений нарушениями Министерством юстиции в истекшем году в отношении риэлтерских организаций (их работников) приняты следующие меры реагирования:

  • вынесено 9 предписаний об устранении выявленных нарушений 7 риэлтерским организациям, а именно: ЧРУП «Агентство недвижимости «Виктория», ООО «Агентство недвижимости «Мегаполис», ООО «НЬЮ ФЛЭТ», ООО «Планета недвижимости» (3 предписания), ООО «Партнер для всех», ОДО «Риэлтерское агентство Дом», ООО «Твоя столица»;

  • направлено 10 писем о принятии мер к надлежащей организации работы в адрес 8 риэлтерских организаций (ООО «Агентство недвижимости «Этажи» (2 письма), ООО «ЗемРеалт», ООО «Континент недвижимости», РЧУП «Мольнар» (2 письма), ОДО «Недвижимость линия закона», ООО «Планета недвижимости», ООО «Свой угол», ООО «Твоя столица»;

  • приостановлено действие идентификационных пластиковых карточек 4 агентам по операциям с недвижимостью (Пастуховой Е.М., Телепневой Т.А. и Костюшкиной Е.В., состоящим в штате ОДО «Риэлтерское агентство Дом», а также Горх Т.Ю., состоящей в штате ОДО «Западные Земли Эстейт»);

  • вынесены предупреждения 5 риэлтерам за нарушения законодательства, регулирующего деятельность по оказанию риэлтерских услуг (риэлтеру ООО «Твоя столица» Финской Л.И., риэлтеру ОДО «Риэлтерское агентство Дом» Красовской И.М., риэлтеру ООО «НЬЮ ФЛЭТ» Елиновой А.М., риэлтеру ООО «Агентство недвижимости «МЕГАПОЛИС» Горбач И.В., риэлтеру ЧРУП «Агентство недвижимости «Виктория» Литовской О.И.);

  • за нарушение правил осуществления риэлтерской деятельности к административной ответственности в виде штрафа по ст. 12.36 КоАП Республики Беларусь привлечено 5 должностных лиц риэлтерских организаций, а именно: директор ООО «Планета недвижимости» Громик В.П., агенты по операциям с недвижимостью ООО «НЬЮ ФЛЭТ» Сидоревич М.В. и Чернякова Е.Л., агент по операциям с недвижимостью ООО «Статус риэлт» Бубнова Г.В., агент по операциям с недвижимостью ЧРУП «Агентство недвижимости «Виктория» Коростик С.И.;

  • в связи с выявленным грубым нарушением лицензиатом (его работником) законодательства о лицензировании, лицензионных требований и условий (осуществление лицензируемой деятельности лицом, не имеющим права на ее осуществление) и передачей права оказания услуг, которые вправе осуществлять только обладатель свидетельства об аттестации риэлтера лицу, не имеющему соответствующего свидетельства, аннулировано 1 свидетельство об аттестации риэлтера, выданное Чуфистову К.О., прекращено действие выданной ОДО «Западные Земли Эстейт» лицензии.

Следует отметить, что в истекшем году обращения граждан и юридических лиц, затрагивающие компетенцию, в том числе иных государственных органов, организаций рассматривались Министерством юстиции в тесном взаимодействии с ними.

Так, в отдельных обращениях содержались доводы о неправомерных действиях работников риэлтерских организаций, выразившихся в размещении ими недостоверной рекламы объектов недвижимости от имени риэлтерской организации. В то же время в ходе проверки выяснялось, что лицо, разместившее рекламу, в штате риэлтерской организации не состоит, хотя зачастую действовало с ведома данной организации и в ее интересах.

В таких случаях оценка правомерности действий указанных выше лиц как не подпадающих под контроль Министерства юстиции, а также принятие к ним соответствующих мер осуществлялись иными органами (организациями).

Так, в истекшем году на основании материалов, собранных Министерством юстиции при рассмотрении обращений, Минским городским исполнительным комитетом в отношении 2 лиц начаты дела об административных правонарушениях по части 1 статьи 12.15 КоАП Республики Беларусь, в связи с размещением данными лицами ненадлежащей рекламы.

Также на основании направленных Министерством юстиции обращений (материалов по рассмотренным обращениям) Министерством антимонопольного регулирования и торговли и Минским городским исполнительным комитетом 3 риэлтерским организациям и 17 владельцам интернет-сайтов вынесены предписания об устранении выявленных нарушений законодательства о рекламе. Суть выявленных нарушений: размещение рекламы объектов недвижимости работниками риэлтерских организаций под видом собственников этих объектов, размещение риэлтерскими организациями недостоверной рекламы о своей деятельности, а также рекламы стоимости объектов недвижимости в иностранной валюте.

Указанный анализ обращений граждан и юридических лиц проведен в целях своевременного выявления причин, порождающих обращения по вопросам деятельности риэлтерских организаций, использования в работе таких организаций при оказании ими риэлтерских услуг, а также совершенствования законодательства, регулирующего данную сферу.

наверх