Типичные нарушения

Типичные нарушения при осуществлении адвокатской деятельности:
  1. Ненадлежащее оформление адвокатами договоров об оказании юридической помощи, что является основанием для признания договоров недействительными.
  2. Нарушение порядка регистрации адвокатами договоров в книге регистрации договоров.
  3. Неправильное и неполное заполнение адвокатами ордеров на участие в следствии, суде, что является основанием для признания ордеров недействительными.
  4. Передача поручений на оказание юридической помощи одним адвокатом другому без предварительного письменного согласия клиента и без заключения договора с клиентом адвокатом, которому передается поручение.
  5. Посещение адвокатами подозреваемых, обвиняемых в СИЗО без заключения договора.
Типичные нарушения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, оказывающих юридические услуги:
  1. Несвоевременное представление информации в Министерство юстиции о приеме и увольнении работников, имеющих свидетельство об аттестации юриста, о руководителе организации и его заместителях со дня их назначения.
  2. Несвоевременное представление информации в Министерство юстиции об изменении места оказания юридических услуг.
  3. Отсутствие документа, подтверждающего факт оказания юридических услуг.
  4. Размещение недостоверной рекламы.
Типичные нарушения риэлтерских организаций:
  1. Оформление договоров на оказание риэлтерских услуг с нарушением требований главы 4 Правил осуществления риэлтерской деятельности в Республике Беларусь, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 09.01.2006 г. № 15.
  2. Несоблюдение требований, установленных к размещению рекламы объектов недвижимости. В первую очередь — размещение рекламы до заключения либо без заключения договора на оказание риэлтерских услуг.
  3. Несвоевременная регистрация договоров на оказание риэлтерских услуг в книге регистрации. Отсутствие полноты информации, фиксируемой в книге регистрации договоров.
  4. Нарушение порядка заключения либо продления договоров обязательного страхования ответственности риэлтерских организаций.
  5. Несвоевременное предоставление в Министерство юстиции анкет для включения сведений в Реестр риэлтеров Республики Беларусь.
Нарушения в деятельности риэлтерских организаций, выявленные на основании анализа обращений граждан и юридических лиц.

За период с 1 января 2019 г. по 31 декабря 2019 г. в Министерство юстиции поступило 100 обращений граждан и юридических лиц, касающихся сферы оказания риэлтерских услуг.

Все обращения рассмотрены в сроки, установленные законодательством об обращениях граждан и юридических лиц.

При этом отдельные обращения, затрагивающие компетенцию как Министерства юстиции, так и иных органов государственного управления (организаций), рассматривались министерством совместно с названными органами (организациями). В основном это касалось обращений, содержащих вопросы порядка оказания риэлтерских услуг, в том числе размещения ненадлежащей рекламы.

При рассмотрении обращений большое внимание уделялось не только защите прав и законных интересов потребителей риэлтерских услуг, но и осуществлению мероприятий по предупреждению нарушений, аналогичных выявленным.

Следует отметить, что профилактика нарушений в сфере риэлтерской деятельности проводится Министерством юстиции на протяжении последних лет на постоянной основе: для выявления недостатков анализируются обращения, после чего наиболее актуальные вопросы оказания риэлтерских услуг освещаются в средствах массовой информации и сети Интернет. В целях повышения правовой грамотности потребителей, а также надлежащей работы риэлтерских организаций публикуются разъяснения относительно порядка оказания риэлтерских услуг в соответствии с требованиями законодательства.

Проведенный анализ количества обращений, поступающих из года в год по вопросам деятельности риэлтерских организаций, свидетельствует о положительном результате вышеприведенных мер, наблюдается снижение количества обращений названной тематики, подаваемых в письменной и электронной формах, а именно: в 2016 г. в Министерство юстиции поступило 154 обращения, в 2017 г. – 130, в 2018 г. – 102, в 2019 г. – 100.

В то же время следует отметить, что такой результат связан и с проводимой министерством ежедневно «горячей линией», обратившись на которую граждане получают необходимые разъяснения. Так, зачастую урегулирование возникшего вопроса (спора) между потребителем и риэлтерской организацией происходит именно в ходе такого обращения.

Также пока не удалось добиться снижения обоснованных жалоб в отношении деятельности риэлтерских организаций.

В частности, если из 65 рассмотренных министерством в 2018 г. обращений обоснованными было признано 20 жалоб на действия (бездействие) работников риэлтерских организаций, что составило 31% от рассмотренных, то в истекшем году из 58 – 19 или 33%.

Немаловажно и то, что такое количество жалоб касалась незначительного числа риэлтерских организаций. Причем поступающие в отношении отдельных из них жалобы носят постоянный характер, что говорит о ненадлежащей работе руководителей таких организаций и отсутствии должного контроля за специалистами по риэлтерской деятельности.

Так, по состоянию на 31 декабря 2019 г. риэлтерские услуги оказывали
152 организации, из них специальные разрешения (лицензии) на право осуществления деятельности по оказанию юридических услуг с указанием составляющей лицензируемый вид деятельности услуги – риэлтерские услуги имели 146 коммерческих организаций.

При этом поступившие в 2019 г. в Министерство юстиции письменные и электронные обращения касались деятельности 36 риэлтерских организаций. Больше всего жалоб поступило на организации, оказывавшие услуги по найму жилья: ЧРУП «Агентство недвижимости «Виктория» и ООО «Нужный адрес» (по 6 обращениям в отношении каждой).

Как и прежде, поступает большое количество жалоб на неправомерные действия риэлтерских организаций по понуждению покупателей к заключению договоров на оказание риэлтерских услуг, уже оказываемых продавцу, что влечет за собой взимание двойной оплаты за такие услуги.

Не снижается количество обращений по вопросам ненадлежащей рекламы объектов недвижимости, а также относительно предоставления потребителям недостоверной информации по найму жилья.

В частности, из поступивших в 2019 г. письменных и электронных обращений (100):

  • 21 обращение касалось понуждения потенциальных покупателей к заключению договора на оказание риэлтерских услуг и оплате их стоимости. Суть такого рода обращений неоднократно освещалась в средствах массовой информации (продавец заключает с риэлтерской организацией договор на оказание услуг по содействию в продаже объекта недвижимости. В рамках этого договора организация обязуется найти покупателя на объект, для чего размещает рекламу о его продаже, обязуется организовать осмотры объекта потенциальными покупателями, переговоры между продавцом и покупателем об условиях предстоящей сделки, оказать помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки и т.д. Весь комплекс этих услуг оплачивает продавец. Однако когда покупатели отзываются на рекламу, то работники риэлтерской организации сообщают, что приобретение рекламируемого объекта возможно только в случае заключения покупателем договора с этой же организацией и оплаты ее услуг. В противном случае сделка умышленно срывается. Указанные действия являются неправомерными и направлены на взимание двойной оплаты за оказание риэлтерских услуг:

    и с продавца объекта недвижимости, и с покупателя этого же объекта);

  • 21 обращение касалось вопросов размещения ненадлежащей, в том числе недостоверной рекламы объектов недвижимости. К числу таких обращений относятся обращения о рекламировании объектов недвижимости без заключения договора на оказание риэлтерских услуг с собственниками этих объектов; размещение рекламы «вымышленных» объектов недвижимости исключительно в целях привлечения граждан якобы большим выбором квартир, предлагаемых к найму; размещение рекламы, в которой указано, что квартира предлагается собственником, однако в итоге оказывается, что разместившее рекламу лицо является работником риэлтерской организации;

  • 20 обращений затрагивали вопросы оплаты риэлтерских услуг и порядка их оказания (о правомерности взимания того или иного размера стоимости риэлтерских услуг, оказание услуг без заключения в письменной форме договора, правомочность того или иного лица оказывать риэлтерские услуги и т.д.).

По результатам рассмотрения отдельных обращений данной категории к риэлтерским организациям (их работникам) были приняты меры реагирования в виде прекращения действия лицензий (аннулирования свидетельств об аттестации риэлтера);

  • 13 обращений касалось неправомерных действий риэлтерских организаций при оказании риэлтерских услуг по представлению информации о спросе и предложении на объекты недвижимости (наем объектов жилищного фонда).

Так, после заключения договора на оказание риэлтерских услуг по представлению информации о предлагаемых к найму объектах недвижимости и оплаты таких услуг должные меры к выполнению принятых на себя обязательств риэлтерские организации не принимали. Имели место факты, когда потребитель вместо адреса квартиры получал адрес офисного здания, предлагаемые квартиры были уже давно сданы или не планировались к сдаче,
а по названным потребителям номерам телефонов сообщали о том, что квартиру в наем никогда не сдавали;

  • В 11 обращениях были поставлены вопросы ненадлежащего качества оказанных риэлтерских услуг. Потребители жаловались на то, что приобретенные при содействии риэлтерских организаций объекты недвижимости имели недостатки, а сопровождавшие сделку специалисты должных мер к защите интересов потребителей не принимали. При этом такие обращения поступали от покупателей, которые находились в договорных отношениях с риэлтерской организацией.

Остальные обращения (14) касались иных вопросов в сфере риэлтерской деятельности, в том числе содержали просьбы о даче разъяснений законодательства при оказании потребителям риэлтерских услуг.

По результатам рассмотрения обращений по вопросам деятельности риэлтерских организаций Министерством юстиции были приняты следующие меры реагирования к таким организациям (их работникам):

  • 5 риэлтерским организациям (ООО «Нужный адрес», ООО «Уласны дах», ЧРУП «Вива Консалт», ООО «Альфа-Риэлт», ООО «Готовые решения») вынесены предписания об устранении выявленных нарушений;
в связи с нарушением законодательства и требований к осуществлению риэлтерской деятельности приостановлено действие идентификационных пластиковых карточек 7 специалистам по риэлтерской деятельности:

  • 5 агентам по операциям с недвижимостью (Процко В.Л. (являлась работником ООО «Планета недвижимости»), Сайдашевой В.А. (являлась работником ООО «Нужный адрес»), Костюшкиной Е.В. и Лукашевич Т.В. (работники ООО «Готовые решения»), Сень В.И. (работник ООО «Адреса новосёлов»), а также 2 риэлтерам (Апетёнок В.В. и Подмостко И.В.); 
  • 5 риэлтерам вынесены предупреждения (Жаркову Ю.В. – ЧРУП «Вива Консалт», Капустинской Н.Б. и Матутю А.Е. – ООО «Готовые решения», Лихацкому С.Г. и Лихацкой Т.М. – ООО «Адреса новосёлов»);

в связи с выявленными при рассмотрении обращений грубыми нарушениями лицензиатами (их работниками) законодательства о лицензировании, лицензионных требований и условий прекращено действие 5 лицензий:

  • ООО «ДомИнвест-недвижимость» – в связи с передачей права на осуществление лицензируемой деятельности другому физическому лицу,
    а также оказанием потребителю риэлтерских услуг без заключения
    в письменной форме договора на оказание риэлтерских услуг;

  • ООО «Планета недвижимости» – в связи с передачей права на осуществление лицензируемой деятельности другому физическому лицу,
    а также оказанием риэлтерских услуг лицом, не состоящим в штате риэлтерской организации (по поручению такой организации);

  • ОДО «Агентство Недвижимости Проспект» – в связи с оказанием риэлтерских услуг без заключения в письменной форме договора на оказание риэлтерских услуг, а также работником лицензиата, не имеющим права оказывать услуги, относящиеся к исключительной компетенции риэлтера;

  • ООО «Нужный адрес» – в связи с выявленным повторным (в течение 12 месяцев подряд после представления лицензиатом уведомления об устранении аналогичных нарушений) нарушением ООО «Нужный адрес» (его работником) лицензионных требований и условий (размещалась реклама объектов недвижимости без законных на то оснований, при отсутствии договоров на оказание риэлтерских услуг с собственниками данных объектов недвижимости);

  • ЧПУП «Агентство недвижимости «Виктория» – в связи с выявленным повторным (в течение 12 месяцев подряд после представления лицензиатом уведомления об устранении аналогичных нарушений) нарушением ЧРУП «Агентство недвижимости «Виктория» лицензионных требований и условий,
    а также грубым нарушением лицензиатом законодательства о лицензировании, лицензионных требований и условий (оказание риэлтерских услуг без заключения в письменной форме договора на оказание риэлтерских услуг);

  • аннулировано 2 свидетельства об аттестации риэлтера, а именно: Ляпунова И.А. и Шапиро А.Г. (причина – допущенные обладателями свидетельств нарушения законодательства, явившиеся основанием для прекращения действия лицензий на оказание риэлтерских услуг);

  • в адрес 3 риэлтерских организаций (ООО «Гарант Недвижимость»,
    ООО «Эра-Недвижимости плюс», ОДО «Недвижимость линия закона») направлены письма о принятии мер к надлежащей организации работы.

  • Кроме того, по отдельным обращениям, рассмотренным Министерством юстиции совместно с иными органами государственного управления (организациями), меры реагирования принимались данными органами (организациями) в пределах их компетенции.

В частности, в отдельных обращениях содержались доводы о неправомерных действиях работников риэлтерских организаций, выразившихся в размещении недостоверной рекламы объектов недвижимости. Однако в ходе проведенных проверок было установлено, что лица, разместившие рекламу, в штате риэлтерских организаций не состояли, хотя действовали с ведома таковых. Потребителей, заинтересовавшихся размещенной рекламой объектов, данные лица приглашали в офис риэлтерской организации, работниками которой они представлялись. Затем потребителю сообщали, что «понравившийся ему объект уже сдан, но есть большой выбор других объектов, информация о которых будет предоставлена после заключения потребителем договора на оказание информационных услуг и их оплаты».

Суть такой рекламы, являющейся ненадлежащей – привлечение потребителей, которые, затратив время на приезд в организацию, в основном соглашались на предложенные им условия, заключали договор, оплачивали услуги и ждали получения информации. Наименование же риэлтерской организации в рекламе не указывалось умышленно, чтобы уйти от ответственности за нарушение правил осуществления риэлтерской деятельности. Так, данными правилами предусмотрено, что риэлтерская организация вправе размещать информацию об объекте недвижимости только после заключения договора на оказание риэлтерских услуг с собственником данного объекта. А поскольку рекламируемые квартиры либо являлись вымышленными либо договоров с собственниками таких квартир у риэлтерских организаций не имелось, то организации были заинтересованы в том, чтобы размещением подобной рекламы занимались иные лица.

В то же время подобные действия не были оставлены без внимания.

Меры реагирования к лицам, разместившим недостоверную рекламу, были приняты органами, осуществляющими контроль за соблюдением законодательства о рекламе. Данные лица привлечены к административной ответственности в виде штрафа за нарушение законодательства о рекламе (статья 12.15 КоАП Республики Беларусь).

Кроме того, при установлении фактов нарушения законодательства о рекламе владельцам интернет-сайтов, на которых была размещена ненадлежащая реклама, были вынесены предписания.

Указанный анализ обращений граждан и юридических лиц проведен
в целях своевременного выявления причин, порождающих обращения
по вопросам деятельности риэлтерских организаций, недопущения их впредь, информирования потребителей риэлтерских услуг и организаций, оказывающих такие услуги, о типичных нарушениях в их работе, а также в целях использования при проведении работы по совершенствованию законодательства, регулирующего данную сферу.

наверх